Как заемщику продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Содержание

В течение срока погашения ипотечного займа в жизни заемщика могут возникнуть обстоятельства и причины, требующие продажи обремененного жилья. Рассмотрим подробнее, как продать ипотечную квартиру Сбербанка, какие здесь существуют нюансы и варианты.

 Можно ли вообще продать квартиру в ипотеке Сбербанка

ipoteka1.jpg

Ключевыми нормативно-правовыми актами, регулирующими процесс реализации ипотечной жилплощади, являются ФЗ № 102 и ГК РФ. Никаких запрещающих продажу ипотечной жилплощади законов в РФ нет. Решать будет исключительно банк.

Сбербанк, выдавший клиенту ипотеку, по российским законам и подписанному договору об ипотеке является залогодержателем, а значит заинтересованной в сохранении ликвидности объекта стороной. Поэтому логично, что любые действия с залоговым имуществом производятся только после получения официального согласия кредитора.

Получить согласие от Сбербанка возможно только после пояснения заемщиком объективных причин, которые привели к необходимости продажи жилья. Если банк сочтет названные обстоятельства непреодолимыми и аргументированными, то высока вероятность получения положительного решения на подаваемое заявление.

Среди возможных причин подобной сделки можно назвать:

  • переезд в другой регион или город РФ;
  • изменение состава семьи (развод или рождение детей);
  • сокращение с работы или существенное урезание заработной платы;
  • ухудшение кредитоспособности в силу частичной или полной утраты трудоспособности;
  • желание расширить жилплощадь и т.д.

ВАЖНО! Если заявка залогодателя о продаже залогового имущества была отклонена Сбербанком, то продажа будет разрешена только после полного погашения ссудной задолженности.

Как продать квартиру с ипотекой по шагам: три пути

Разберем в деталях три возможных и наиболее распространенных варианта продажи заложенной квартиры в Сбербанке: в обход Сбербанка и его участием, а также за наличные.

Продажа квартиры за наличные

Данный способ предполагает сделку с покупателем за наличный расчет. Пошаговая инструкция продажи квартиры в ипотеке в данном случае достаточно проста:

  1. Клиент заранее оповещает Сбербанк о намерении реализовать заложенную квартиру.
  2. Находит покупателя, согласного на покупку залогового имущества (квартиры) и заключает с ним ДКП.
  3. Покупатель вносит оплату в качестве долга предыдущего владельца жилья перед Сбербанком, а оставшуюся часть передает продавцу (заемщику).
  4. С залога снимается обременение (только после закрытия кредитного договора).

Дополнительно участникам сделки по продаже недвижимости (по требованию) могут быть выданы справки на оригинальном бланке Сбербанка о снятии обременения с объекта и отсутствии ссудной задолженности.

Продажа квартиры в ипотеку другого банка

Вариант сделки, когда продаваемая квартира находится в залоге у Сбербанка, а потенциальный покупатель планирует оформлять аналогичный займ для ее покупки, сегодня встречается все чаще.

Однако здесь имеется крайне важный нюанс, без соблюдения которого сделка заключена не будет. Покупатель должен иметь собственные средства, величина которых покроет остаток задолженности перед Сбербанком. Если такой суммы в наличии нет, банк откажет в продаже объекта такому покупателю.

Если подобный покупатель найден, то реализация недвижимости производится при соблюдении следующей последовательности шагов:

  1. Заключение предварительного ДКП, в котором указывается сумма задатка (остатка долга в Сбербанке, наименование ипотечного банка покупателя, а также порядок и сроки расчетов).
  2. Погашение задолженности покупателем за продавца.
  3. Освобождение залогового имущества от обременения.
  4. Получение нового правоустанавливающего свидетельства.
  5. Предъявление требуемого пакета документов в новый банк для оформления ипотеки.
  6. Подписание кредитной документации.
  7. Регистрация сделки в МФЦ/Регпалате.

Продажа квартиры с участием Сбербанка

Если покупатель недвижимости планирует оформлять ипотеку Сбербанка, то это определенным образом упростит сделку. Сбербанк сделает переоформление залога с продавца на покупателя в рамках специальной программы ипотеки.

Продажа с использованием данного варианта при получении разрешения на отчуждение жилплощади включает в себя следующие шаги:

  1. Покупатель подает заявку на ипотеку с обязательным условием, что будет приобретаться конкретная квартира в залоге Сбербанка.
  2. Получается одобрение по сделке.
  3. Покупатель оплачивает первый взнос продавцу.
  4. Банк в один день производит гашение ипотеки выдачу новой на покупателя.
  5. Регистрируется одновременное снятие обременение и наложение заново.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Сделка очень сложная. Не каждый менеджер готов её провести. Рекомендуем записаться на бесплатную консультацию к нашему юристу, чтобы прояснить вашу ситуацию.

Важные особенности и нюансы продажи квартиры в ипотеке Сбербанка

ipoteka.jpg

В случае, если жилье приобреталось с государственной поддержкой, включая использование маткапитала (особенно если в состав собственников входят несовершеннолетние дети), военную ипотеку, то продажа будет иметь массу ограничений. Разберем, как продать квартиру в ипотеке в обозначенных случаях.

Продажа квартиры, купленной по военной ипотеке

Военнослужащий, являющийся участником программы льготного кредитования с выделением средств из государственного бюджета, может продать квартиру в залоге Сбербанка следующим способом:

  1. Пишется заявление в Росвоенипотеку с разъяснением ситуации и просьбой снять отметку об обременении с купленной с помощью бюджетных средств квартиры.
  2. Одновременно подается заявка на повторное участие в НИС (если возраст, выслуга позволяет, то делается это для того, чтобы не потерять свое право на получение льготной ипотеки).
  3. Сбербанк уведомляет Росвоенипотеку об остатке задолженности (с приложением графика платежей и выписки по счету).
  4. Остаток долга погашается заемщиком за счет собственных сбережений, а бюджетные деньги, полученные Сбербанком от Росвоенипотеки, возвращаются и зачисляются на индивидуальный счет военнослужащего.
  5. С объекта снимается обременение.

Если денег у военнослужащего нет или недостаточно, то возможно повторное оформление военной ипотеки в другом банке.

Альтернативой описанного алгоритма действий может стать переуступка прав или цессия, например, другому участнику НИС.

Если был использован маткапитал

Получить разрешение от любого российского банка, включая Сбербанк, на продажу ипотечной квартиры с маткапиталом крайне трудно. Это связано со следующими нюансами:

  • получением разрешения от органов опеки и попечительства (дается только после удостоверения фактов, что права детей не будут ущемлены в будущем);
  • продажей только для определенных целей: продажи и покупки новой; обмена; для строительства собственного дома или размещения вырученных средств на вкладе на имена детей;
  • выделением обязательных долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей.

Наиболее распространенной является ситуация продажи обремененной жилплощади и покупка новой, как правило, более просторной.

Порядок действий при продаже ипотечной квартиры Сбербанка с маткапиталом:

  1. Получение разрешения от ООиП (предоставляется в письменном формате) и Сбербанка.
  2. Поиск продавца, который согласится купить обремененную квартиру.
  3. Заключение с ним ДКП.
  4. Погашение остатка задолженности на основании актуальной выписки по ссудному счету.
  5. Снятие обременения.
  6. Поиск нового объекта недвижимости и его покупка.

ВАЖНО! Если органы попечительства отказали в продаже ипотечной квартиры с маткапиталом, обойти это решение никак не получится, так как все подобные сделки отслеживаются и контролируются. Подробнее о том, как продать квартиру, купленную по материнскому капиталу, читайте тут.

Если есть несовершеннолетние

Если квартира, которая приобреталась в ипотеку через Сбербанк, принадлежит наряду со взрослыми членами семьи несовершеннолетним лицам, то по аналогии с предыдущим пунктом для продажи недвижимости потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства.

Их основной задачей является контроль за соблюдением прав детей, а также изучение будущих жилищных условий. Специалисты должны убедиться в том, что будут сохранены или улучшены санитарно-гигиенические нормы, доля не будет утрачена или уменьшена.

В большинстве случае ООиП выезжают на место, а затем составляют независимый отчет о целесообразности планируемой сделки по продаже текущей квартиры.

Сделка по продаже недвижимости с несовершеннолетними сопряжена с рисками для продавца, так как через суд в будущем можно достаточно просто доказать ничтожность сделки и несоблюдения прав детей (особенно в малом возрасте). Подробнее о том, как продать квартиру с несовершеннолетними детьми читайте далее.

Какие документы понадобятся

Для продажи обремененной ипотекой Сбербанка квартиры заемщику потребуется заблаговременно подготовить пакет следующих бумаг:

  • российские паспорта собственников жилья (+ свидетельства о рождении несовершеннолетних детей до 14 лет с выделенными долями);
  • кадастровый паспорт;
  • справка из уполномоченного органа (например, из ТСЖ) об отсутствии долга по оплате жилищно-коммунальных услуг;
  • письменное разрешение ООиП на заключение сделки (при наличии несовершеннолетних собственников);
  • нотариально удостоверенное согласие супругов на реализацию недвижимости;
  • профессиональный отчет об оценке квартиры (составляется одобренной оценочной компанией).

В ряде случаев может потребоваться справка от Сбербанка о согласии на продажу.

Продажа квартиры, купленной в кредит (ипотеку) и стоящую на балансе Сбербанка, разрешается только при получении официального согласия кредитора. Реализация недвижимости возможно за наличные денежные средства, путем оформления покупателем ипотеки в стороннем банке и при непосредственном содействии Сбербанка.

Подробнее о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку, вы узнаете далее.

Ждем ваши вопросы в комментариях и через онлайн-консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Сегодня жилье стоит дорого, и цены на недвижимость продолжают повышаться. Накопить на покупку квартиры самостоятельно среднестатистическому гражданину непросто. Выходом из сложившейся ситуации становится получение ипотечного кредита. Займ позволяет быстро обзавестись жильем, однако накладывает на человека рад ограничений. Например, продать квартиру в ипотеке Сбербанка не получится. Но в ряде ситуаций реализация жилья может являться единственным выходом из сложившейся ситуации. Чтобы разобраться, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, стоит ознакомиться с основными правилами процедуры.

Можно ли продать квартиру с ипотекой в Сбербанке

Причин, из-за которых может потребоваться продажа залоговой квартиры, много. Нередко пара, взявшая ипотеку, разводится, и каждый супруг хочет получить свою часть. Кроме того, заемщик может лишиться возможность оплачивать кредит. Однако квартира, взятая в ипотеку у Сбербанка, служит залогом. Поэтому продать ее можно с соблюдением ряда условий.

Осуществляя покупку квартиры в долг, большинство граждан уверенно, что продать недвижимость не получится до полного погашения ипотеки. Однако существует возможность обойти запрет на реализацию недвижимости законным способом.

Как обойти запрет

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка? Действующее законодательство не запрещает реализацию, если она выполняется по разрешению кредитного учреждения. Так, может быть выполнена продажапо разрешению банка. До момента полного расчета по кредиту недвижимость принадлежит кредитному учреждению. Если человек хочет продать ее, придется согласовать действие с кредитором. Для этого необходимо совершить следующие манипуляции:

  1. Ознакомиться с договором и убедиться, что продажа заложенного жилья возможна до полного погашения займа. Иногда Сбербанк накладывает запрет на совершение действия. Если подобный пункт будет присутствовать в основном документе, продать недвижимое имущество не удастся.
  2. Обратиться к работнику банка. Специалист компании в обязательном порядке потребует указать причину, из-за которой клиент хочет продать жилье. Если работник организации сочтет причину уважительной, вероятность получения положительного ответа возрастет.
  3. Дождаться решения банка. Если квартира приобретается по ипотеке, продать ее удастся только в случае получения разрешения.
  4. Внести процент за досрочное погашение кредита. Если человек продает жилье и закрывает ипотеку раньше установленного срока, привычные правила не применяются. Человеку придется заплатить часть процентов или начисленную сумму за пользование денежными средствами банка в полном объеме.
  5. Составить предварительный договор купли-продажи квартиры. Это позволит компании получить гарантию того, что сделка будет совершена. Человек может самостоятельно найти покупателя или доверить совершение сделки кредитору. Банк переоформит документы без участия заемщика.

Как быть если банк не дает согласие на отчуждение ипотечной квартиры? Можно продать квартиру в ипотеке в Сбербанке после полного погашения задолженности. По факту закрытия обязательств имущество выводится из залога. Избежать погашения кредита не удастся. Однако существуют иные способы продажи собственности без разрешения банка. Человек может попытаться получить дополнительный кредит. Деньги, полученные в другом банке, направляются для погашения ипотечного займа.

Обременение с ипотечной квартиры будет снято и человек сможет совершить ее свободную продажу. Если средств потребительского займа не хватает, человек может взять ипотечный кредит под получение нового ипотечного кредита.

Если человек не хочет брать дополнительный займ, он может найти покупателя, согласного на покупку заложенной квартиры. Человек, приобретающий недвижимость, передает деньги под расписку. Получив средства, заемщик осуществляет погашение долга, а квартира переоформляется на покупателя. Но найти покупателя ипотечной квартиры будет сложно. Способ отличается повышенным риском. К нему обычно прибегают только близкие люди.

Способы продажи ипотечного жилья

Если человеку не удалось разобраться, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, он может попытаться продать недвижимость без участия кредитора. Однако в этой ситуации продавцу придется уговорить покупателя совершить сделку купли-продажи квартиры на особых условиях. Если человек собирается продать залоговую недвижимость без согласия банка, придется совершить следующие действия:

  1. Посетить банк, предоставивший ипотеку и узнать величину текущего долга. Лучше получить документ, подтверждающий точный размер задолженности.
  2. Оформить предварительную сделку купли-продажи квартиры. Документ обязательно должен быть заверен у нотариуса.
  3. Получить деньги для погашения текущего долга. Их предоставляет приобретатель ипотечной квартиры.
  4. Осуществить закрытие кредита. После этого произойдет снятие обременения на квартиру, владелец недвижимости сможет передать права на нее покупателю.
  5. Получить документ, подтверждающий возврат долга банку. Когда бумага на руках, владелец недвижимости может подготовить остальную документацию и отправиться вместе с покупателем к нотариусу.

Если покупатель боится отдавать деньги продавцу для погашения займа и требует гарантий, можно оформить с заинтересованным лицом продажу ипотечного долга. В этой ситуации возвращать остаток ипотечного кредита должен будет покупатель. При этом продавцу передается определенная сумма денежных средств, о которой договорятся стороны. Следует помнить, что такая сделка допускается, если покупатель соответствует требованиям банка. Человеку, на которого переводится долг, придется:

  • подготовить стандартный пакет документов, требуемый при оформлении ипотеки;
  • подтвердить платежеспособность;
  • доказать соответствие установленным требованиям.

При переводе долга банк может изменить условия кредитования. Нередко организации повышают ставку по кредиту.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка: документы

Перед тем, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, необходимо подготовить:

  • паспорта участников сделки;
  • договор о выдаче займа на покупку жилья;
  • документацию, подтверждающую, что обременение с квартиры было снято.

В чем риски покупки и продажи

Осуществление приобретения залоговой недвижимости связано с перечнем рисков. При покупке ипотечной квартиры у Сбербанка, человек может столкнуться со следующими последствиями:

  1. Недобросовестность продавца ипотечной квартиры. Предоставляя капитал для закрытия долговых обязательств, покупатель идет на дополнительный риск. Передача денег без документального подтверждения ничем не обязывает продавца. Может получиться так, что владелец недвижимости погасит долг, снимет с квартиры обременение, но передавать покупателю откажется. По этой причине эксперты рекомендуют отказаться от совершения действия или обезопасить себя, оформив документацию, подтверждающую передачу средств.
  2. Дополнительные траты. Снятие обременения в обязательном порядке должно быть зарегистрировано. Следовательно, покупателю предстоит внести деньги дополнительно.
  3. Возникновение проблем при использовании банковской ячейки. Если человек закладывает средства в сейф, фиксируя ряд условий для их получения, а в совершении сделки отказывают, продавец не сможет получить капитал. Однако покупатель сможет вернуть деньги, хоть приобрести ипотечную квартиру не удастся.

Чтобы минимизировать риски нужно внимательно подходить к совершению подобных сделок. Не стоит бездумно передавать капитал без оформления документов. Предложение продавца ипотечной квартиры стоит рассматривать с осторожностью.

Продавая ипотечную квартиру, заемщик тоже идет на определенный риск. Сегодня банкротство – не редкость. Если подобное явление произойдет с кредитным учреждением, через которое совершалась сделка, владелец недвижимости рискует лишиться денежных средств.

Приобретение квартиры – серьезный шаг. Ипотечное кредитование может помочь решить вопрос с покупкой недвижимости. Однако иногда обстоятельства складываются таким образом, что приобретенное имущество необходимо продать. Причины могут быть разные: невозможность платить взносы, необходимость приобретения большего по площади жилья или даже переезд. Ипотека подразумевает, что банк предоставляет заёмщику необходимую сумму на покупку квартиры, при этом квартира становится залогом. Многие полагают, что залоговую недвижимость продать невозможно. Однако это мнение ошибочно. Так как же всё-таки продать квартиру, купленную по ипотеке Сбербанка? Специалисты утверждают, что это возможно при соблюдении ряда условий. Квартира, приобретенная в ипотеку, является залоговой. Это означает, что закладная на нее хранится в банке и полноценным собственником вы становитесь только после полного погашения долга. Однако продать недвижимость можно. Для этого необходимо согласовать решение с банком, получить одобрение и выполнять условия банка. Согласно нормам Федерального закона «Об ипотеке» залогодатель обладает правом продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку, если кредитная организация даёт согласие на это и в договоре об ипотеке не предусмотрено иного. Хорошо ли относятся кредитные организации к подобным действиям со стороны их клиентов? Чаще всего сотрудники активно помогают при продаже, находят покупателя, подбирают удобные и безопасные способы расчетов.

Продажа ипотечного жилья на сегодняшний день не является редкостью, поэтому можно не бояться и смело приступать к активным действиям.

Помните, что продать залоговую квартиру вряд ли удастся по рыночной цене, ведь немногие готовы на покупку жилья с обременением.

Если банк даёт добро, то возможны такие варианты:

  • сделка, организованная собственником;
  • сделка, организованная банком.
  • Владелец прожил в квартире и понял, что она не подходит ему.
  • У владельца нет постоянного дохода, в связи с чем он не может погашать ипотеку.
  • Возникла необходимость расширить или уменьшить жилплощадь в связи с увеличением семьи или, наоборот, с разводом.

Сбербанк обычно идёт навстречу своим клиентам, и, в большинстве случаев, заёмщику разрешают продать залоговую квартиру. При этом необходимо выполнить ряд условий.

  1. Заёмщик должен заплатить комиссию за досрочное погашение кредита. Это делается с целью минимизации рисков.
  2. Продавец и покупатель должны заключить договор, который подтвердит, что сделка действительно состоится.
  3. Если заёмщик ищет покупателя самостоятельно, то последний обязан выплатить остаток долга банку.
  4. Банк в идеале самостоятельно занимается оформлением необходимых документов, поэтому операция будет максимально безопасной.

Покупка и продажа залоговой квартиры – дело непростое, подразумевающее определенные риски. Чтобы их уменьшить и предоставить участникам сделки дополнительные гарантии, сделку можно провести:

  • с использованием ячейки в банке (если осуществляется расчет наличными);
  • с открытием аккредитивного счета (если расчет безналичный).
  1. Справка из банка о том, что задолженность погашена.
  2. Выписка о снятия обременения с жилья.
  3. Договор ипотечного кредитования.
  4. Справка о государственной регистрации кредитного соглашения из Росреестра.
  5. Документы, удостоверяющие личности сторон сделки.

При условии, что заёмщик хочет самостоятельно оформлять сделку о продаже, необходимо следующее:

  1. Согласовать решение о продажи с сотрудником Сбербанка.
  2. Составитьзаявление о расторжении соглашения, предоставить документы.
  3. Найти покупателя.
  4. Уплатить сумму долга банку.
  5. Если сумма недвижимости превышает сумму долга, то часть денег отдать банку, часть – передать продавцу.
  6. Получить закладную и документ, подтверждающий отсутствие задолженности после погашения долга.
  7. Снять обременение с жилья.

Есть ещё способ – продать ипотечную задолженность, то есть перевести ее на другое лицо. В случае продажи – на покупателя. Получается, что он добровольно берет на себя долговые обязательства перед банком, получая взамен права собственности на квартиру. Вся процедура оформляется по закону, у сторон есть соответствующие документы, так что риски быть обманутым не так уж велики. Однако банк согласится на подобную сделку только в том случае, если покупатель соответствует всем требованиям, а именно: имеет достаточный стабильный доход, официально трудоустроен. Это означает, что он сможет погасить задолженность.

Совсем по-другому нужно действовать при продаже квартиры в военной ипотеке.

  1. Оповестите банк и Росвоенипотеку о желании снять обременение с целью продажи недвижимости.
  2. Подайте заявление на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, тогда будет возможность повторно приобрести квартиру по военной ипотеке.
  3. Выясните у сотрудников банка оставшуюся сумму долга.
  4. Получите документы о снятии обременения.
  5. Получите свидетельство о собственности в ЕГРП.

Всегда будьте внимательны, не забывайте перечитать договор перед его подписанием.

  1. Найти покупателя.
  2. Договориться с ним, чтобы тот расплатился наличными. Тогда сразу можно внести оставшуюся сумму задолженности.
  3. Получить разницу через ячейку в отделении.
  4. Покупатель ждёт, пока с квартиры снимется обременение.
  5. Оформить договор купли-продажи.

Можно занять деньги на погашение задолженности у знакомых, закрыть ипотеку и потом, на правах настоящего собственника, совершать с ней действия. Когда квартира будет передана, вы сможете вернуть долг.

Недвижимость, приобретенная по договору ипотеки, является залоговым имуществом банка до полного погашения задолженности по кредитному договору. Основываясь на этом факте, многие пребывают в уверенности, что квартиру в ипотеке Сбербанка невозможно продать. На самом деле это не так.

СодержаниеСкрыть

  1. Почему продают квартиры в ипотеке?
  2. Как банки к этому относятся?
  3. Снятие обременения
  4. Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?
  5. Нужно ли разрешение банка?
  6. Как получить разрешение?
  7. Продажа без участия банка
  8. Продажа с участием Сбербанка
  9. Продажа через риэлтора
  10. Продажа квартиры по “военной” ипотеке
  11. Продажа квартиры, купленной на материнский капитал
  12. Продажа квартиры при разводе
  13. Как оплачивается налог при продаже?
  14. Риски для покупателя квартиры:
  15. Риски для продавца ипотечной квартиры:

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

</span></span></span>

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

</span></span></span>

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: mfl@sberbank.ru.

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

</span></span></span>

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

</span></span></span>

Как получить разрешение?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • самостоятельная продажа
  • продажа при помощи Сбербанка
  • продажа через риэлтора

</span></span></span>

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

  • найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
  • с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
  • погасить задолженность перед банком
  • собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
  • оформить договор покупки-продажи квартиры
  • зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

  • оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
  • одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
  • выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
  • получение документального подтверждения о снятии обременения
  • получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

</span></span></span></span>

Риски для покупателя квартиры:

  • продавец может отказаться от сделки купли-продажи после внесения покупателем задатка на погашение кредита в банке
  • продавец может затягивать процесс снятия с недвижимости обременения
  • отказ в регистрации сделки

Риски для продавца ипотечной квартиры:

  • продавец рискует в том случае, если расчеты производятся через банк, который оказался неплатежеспособным

Получение ипотеки на вторичную или первичную недвижимость позволяет быстро обзавестись жильем, даже если собственных денежных средств не хватает. Однако предсказать возможные перипетии судьбы не всегда удаётся. Поэтому гражданин рискует, получая такое большое количество средств на длительный промежуток времени.

Имущество попадает в обременение. Иногда для расчета по задолженности или приобретения другой недвижимости может потребоваться реализация помещения. Однако важно действовать в соответствии с нормами договора. Поэтому рекомендуется заранее разобраться, можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка.

Можно ли продавать ипотечную квартиру

Причин для реализации недвижимости, находящейся в ипотеке, довольно много. Поводом для принятия подобного решения могут стать:

  • развод с мужем или женой;
  • переезд в другое государство или город;
  • ухудшение финансового положения.

Во многих ситуациях реализация недвижимости становится единственным выходом из сложившейся ситуации. Поэтому гражданам необходимо заранее выяснить, допустимо ли осуществления подобного действия в принципе.

Если выполняется получение ипотеки, приобретаемая недвижимость попадает в обременение. Это значит, что на имущество оформляется закладная, которая будет храниться в банке. Человек не сможет полноправно распоряжаться недвижимостью. Однако присутствие закладной не исключает реализацию квартиры до закрытия обязательств.

Выполнение процедуры отчуждения реально, если манипуляция осуществляется на законных основаниях. Главное соблюсти установленные требования. Предварительно рекомендуется посетить финансовую организация и получить предварительную консультацию. В сложившейся ситуации важно действовать по следующей схеме:

  1. Лично посетить ближайший офис компании, взяв с собой пакет документации. Потребуется договор ипотеки, закладная на квартиру, удостоверение личности.
  2. Посетить кредитный отдел и обратиться к специалисту, изложив цель визита.
  3. Выяснить присутствие возможности реализации залоговой недвижимости. Необходимо уточнить, не присутствуют ли ограничения на досрочное закрытие обязательств.
  4. Если присутствуют уважительные причины для продажи ипотечной квартиры, в большинстве случаев компания идёт навстречу клиенту и удовлетворяет запрос. Когда консультация получена, важно руководствоваться представленными кредитным экспертом сведениями. Отличным вариантом действий выступает досрочное погашение ипотеки, после которого происходит снятие обременения с залоговой квартиры. Однако для выполнения процедуры требуется большая сумма денежных средств. Она присутствует не у всех граждан.

Сбербанку выгодно, чтобы человек производил расчёт в течение всего периода, на который получена ипотека. Дело в том, что при досрочном закрытии обязательств компания существенно потеряет в процентах. Однако учреждение не имеет права препятствовать досрочному закрытию кредита. В иной ситуации присутствует риск, что лицо не сможет закрыть задолженность.

1968.jpg
Возможность продажи квартиры в залоге

Условия Сбербанка для продажи ипотечной недвижимости

В большинстве случаев финансовая организация идёт навстречу заемщику и соглашается удовлетворить требования, даже если было оформлено 2 ипотеки, и гражданин решил реализовать одну из квартир. Однако для этого важно выполнение ряда условий. Эксперты советуют принять во внимание следующие нюансы:

  1. Если присутствует риск появления просрочки, банк пойдет на уступки и согласится продать имущество. Однако из-за того, что человек заранее не предупредил о планируемом действии, может быть взята дополнительная комиссия.
  2. Покупателю и продавцу придётся заключить предварительное соглашение. Это даёт финансовой организации гарантию того, что сделка обязательно состоится.
  3. Если человек самостоятельно ищет покупателя после того, как банк дал согласие на реализацию недвижимости, погашение задолженности будет происходить за счет средств, которые в последующем предоставит лицо, готовое приобрести залоговую недвижимость.
  4. Обычно компания берёт на себя обязательства по подготовке всех необходимых документов для выполнения процедуры снятия обременения. Поэтому операция считается максимально безопасной.
Handshake_compressed.jpg
Условия банка

Юридические тонкости продажи недвижимости в ипотеке

Если выполняется продажа ипотечной недвижимости, сделка считается рискованной. Однако стороны могут попытаться обеспечить друг другу дополнительные гарантии и снизить риски, возникающие в процессе выполнения манипуляции. Допустимо заключение соглашения с использованием банковской ячейки. Она применяется, если производится расчёт наличными.

В иной ситуации используется аккредитивный счёт. На него перечисляется сумма денежных средств, которая будет предоставлена продавцу только после того, как сделка состоится. Эксперты советуют придерживаться следующей схемы при реализации ипотечной недвижимости:

  1. Предварительно необходимо обратиться в Сбербанк и узнать остаток задолженности по ипотеке. Рекомендуется получить письменный ответ на запрос.
  2. Заключить предварительный договор купли-продажи. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено нотариально. Предварительно нужно обсудить с покупателем особенности получения денежных средств для закрытия обязательств по ипотеке.
  3. Производится погашение кредита. Причём манипуляцию имеет право выполнять сам заемщик или приобретатель залоговой недвижимости.
  4. Происходит снятие обременения с квартиры. Финансовая организация возвращает клиенту оригинал закладной.
  5. Стороны обращаются в Росреестр. Здесь будет осуществлена государственная регистрация сделки. Дополнительно происходит окончательное снятие обременения с квартиры.
  6. Когда имущество больше не находится в залоге, необходимо получить соответствующую выписку в Росреестре. С документом потребуется обратиться к нотариусу. Здесь будет заключён договор купли-продажи.

Для отчуждения имущества потребуется подготовить ряд бумаг. В список нужно включить:

  • справку, подтверждающую факт закрытия обязательств перед финансовой организацией;
  • бумагу о снятии обременения;
  • договор ипотечного кредитования;
  • выписка из Росреестра, подтверждающая факт госрегистрации кредитного соглашения;
  • удостоверение личности участников процедуры.

Допустима продажа долга. Если говорить простыми словами, задолженность по кредиту будет переоформлена на покупателя. Лицо добровольно принимает долговые обязательства в обмен на право собственности на имущество. Процедура выполняется на законных основаниях. Риски для сторон практических равны нулю.

Пояснения кредитного эксперта: финансовая организация согласится пойти на такой шаг, если покупатель соответствует требованиям, предъявляемым к ипотечным заемщикам. В учёт принимается размер доходов, официальное трудоустройство, наличие иждивенцев и ряд других особенностей.

d661b2a1.jpg
Самостоятельная продажа квартиры с обременением

Вывод

Производя переоформление помещения на другое лицо и заключение договора с ним, банк может скорректировать условия расчёта. В большинстве случаев наблюдается повышение процентной ставки. Это происходит из-за того, что для компании возникают дополнительные риски.

Используемые источники:

  • https://ipotekaved.ru/sberbank/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiry.html
  • https://vawilon.ru/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/
  • https://calc-ipoteka.ru/prodat-kvartiru-v-ipoteke/
  • https://www.sravni.ru/banki/info/kak-prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/
  • https://s3bank.ru/sberbank/prodat-kvartiru-v-ipoteke-sberbanka/

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий