Что такое закладная на квартиру по ипотеке и как ее оформить

Согласно закону «Об ипотеке», термин «закладная» означает ценную именную бумагу, которая подтверждает возможность ее правообладателя получить исполнение по финансовым обязательствам, обеспечиваемым ипотечным займом, без предоставления иных доказательств наличия таких обязательств. Одновременно закладная по ипотеке представляет собой официальный документ, подтверждающий наложение обременения кредитором на жилье при оформлении ипотечного займа.

Ценная бумага имеет важное правовое значение, поскольку удостоверяет права банка-кредитора в определенных ситуациях стать правообладателем и даже продавцом заложенной недвижимости.

Закладная при ипотеке, выступающая своеобразным гарантом возврата средств заемщиком, снижает риски кредитора. При нарушении заемщиком своих обязательств по своевременной оплате ипотечной задолженности и невозможности реструктуризации долга или нахождения сторонами иных компромиссных решений банк может реализовать заложенное имущество, тем самым возместив собственные убытки, включая проценты по ипотеке на момент закрытия долга. Остаток средств, получаемых залогодержателем от реализации жилья после погашения ипотечного долга, передается залогодателю.

Оформление закладной на квартиру не является обязательным условием выдачи кредита, однако кредиторы, заинтересованные в снижении рисков, могут предлагать ипотечные продукты с условием обязательного составления рассматриваемой документации.

zakladnaya.jpg

Оформление

Ипотечная закладная как важный юридический документ должна иметь определенную структуру и соответствовать нормативным требованиям. Оформление документации происходит обычно одновременно с заключением ипотечного договора между заемщиком и кредитором.

В данный момент ценная бумага оформляется исключительно на бумажном носителе, но с 1 июля 2021 года вступят в силу новые законодательные изменения, регламентирующие введение электронной формы документа.

Предполагается, что электронная документация, которая должна содержать почти ту же информацию, что и бумажная версия, будет составляться путем заполнения её формы на едином общероссийском портале госуслуг, либо на официальном сайте Росреестра, либо на других интернет-ресурсах с применением иных информационных технологий, позволяющих гражданам и организациям взаимодействовать с регистрирующим органом.

Согласно внесенным законодательным поправкам, предпочтительная форма выдачи документа — электронная либо традиционная бумажная — будет определяться сторонами ипотечных правоотношений в соглашении об ипотеке.

Закладная на квартиру при нарушении обязательств по выплате ипотеки может повлечь довольно неприятные правовые последствия для залогодателя, поэтому юристы настоятельно рекомендуют потенциальным клиентам банка перед подписанием бумаг внимательно изучить содержание закладной и ипотечного правового соглашения, а также сверить информацию в указанных двух документах.

home-1_525x308.jpg

Если при оформлении закладной обнаруживаются какие-либо спорные моменты и противоречия с условиями ипотечного соглашения, необходимо сразу урегулировать ситуацию с кредитором и достичь обоюдного согласия по условиям обоих правовых документов, оформляемых при выдаче ипотеки. Отсутствие у заемщика правовой грамотности и внимательности при прочтении подписываемое документации может привести к негативным юридическим последствиям, вплоть до утраты собственности на приобретаемую в ипотеку недвижимость.

Сам процесс оформления ценной бумаги при ипотечных правоотношениях можно условно разделить на 2 этапа:

  1. подписание документа сторонами ипотечных правоотношений;
  2. регистрация закладной в подразделении Росреестра.

Регистрация ценной бумаги в базе Росреестра выступает обязательным этапом оформления. Закладная будет считаться официальной бумагой лишь после внесения соответствующих сведений в базу данных Росреестра. В реестр при регистрации заносится информация не только о переходе прав собственности, но и о наличии ограничений правообладателя по продаже, обмену и дарению соответствующего жилья до снятия банковского обременения.

Закладная на квартиру будет зарегистрирована лишь при полном соответствии документации нормативным требованиям. В противном случае, при наличии отступлений от требований законодателя, регистрирующий орган откажет заявителю в проведении регистрационной процедуры.

Где регистрировать

Регистрационные действия совершаются сотрудниками территориального подразделения Росреестра. Регистрация ценной бумаги выполняется, как правило, вместе с регистрацией перехода прав собственности на квартиру к ипотечному заемщику.

Документы на регистрацию можно представлять либо непосредственно в отделение регистрирующего органа, либо в отдел МФЦ. Помимо ипотечного договора, паспорта заявителя, оригинала закладной, оценочного отчета о стоимости недвижимости и другой необходимой документации, в подразделение Росреестра требуется представить платежную квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины за регистрацию прав нового собственника жилья. Точный перечень документов, нужных для проведения регистрационной процедуры в конкретной ситуации, можно узнать в отделении регистрирующего органа либо отделе МФЦ.

Госпошлина взимается при регистрации имущественных прав кредитозаемщика, а также при:

  1. перемене залогодержателя (в 2021 году размер такой госпошлины составляет 1600 руб.);
  2. при замене правообладателя закладной (в текущем году платеж составляет 350 руб.).

Регистратор, принявший требуемую документацию, проставляет регистрационные пометки и присваивает номер поданной закладной с указанием:

  • места регистрации;
  • наименования органа, зарегистрировавшего обременения прав;
  • даты выдачи документа представителю банка (залогодержателю).

Предполагается, что электронный формат ценной бумаги, вводимый с июля 2021 года, существенно упростит процедуру ее оформления, и заемщик будет избавлен от лишних действий и временных затрат. Электронная документация будут направляться в Росреестр напрямую из банка-кредитора при оформлении ипотечной сделки.

Структура документа

Бланк и структура закладной, оформляемой различными кредитными организациями, могут немного отличаться. Однако в любом случае ценная бумага должна строго соответствовать регламентам законодательства относительно ее содержания. Так, в названии бумаги обязательно должно присутствовать слово «закладная», а в тексте должны указываться следующие сведения:

  • имя, паспортные реквизиты залогодателя или наименование с местонахождением, когда залогодателем выступает фирма;
  • имя, паспортные реквизиты (либо наименование с месторасположения организации) первоначального залогодержателя;
  • наименование кредитного соглашения либо какого-то другого финансового обязательства, выполнение которого обеспечивается ипотечным займом, с указанием места оформления и даты указанного соглашения либо основания появления соответствующей финансовой обязанности;
  • сведения о кредитном должнике в ситуациях, когда он не выступает залогодателем;
  • размеры и основного ипотечного обязательства, и процентных начислений, подлежащих выплате в рамках погашения ипотечной задолженности, либо критерии определения размеров базового долга и процентов в нужный момент времени;
  • срок выплаты обязательств по ипотеке (если задолженность должна выплачиваться по частям, то в документе требуется указать периоды и размеры платежей или прописать кредитные условия, позволяющие делать заключение о сроках и суммах регулярных финансовых выплат);
  • наименование, местонахождение объекта недвижимости и его идентификационные данные;
  • юридическое наименование гражданского права, на основе которого квартира (иной объект недвижимости), выступающая предметом ипотечного займа, принадлежит залогодателю, а также наименование государственной структуры, зафиксировавшей это право, с указанием номера и реквизитов проведения регистрационной процедуры;
  • указание на все имеющиеся на жилой недвижимости обременения либо письменная фиксация факта отсутствия каких-либо обременений на момент регистрационных действий;
  • подписи залогодателя и должника, когда последний не выступает залогодателем;
  • реквизиты проведённой регистрации;
  • дата вручения зарегистрированной бумаги залогодержателю.

В случае нарушения требований законодателя к оформлению документации, она будет считаться недействительной. Любой документ, в котором отсутствуют какие-то вышеперечисленные сведения, не будет рассматриваться в качестве закладной, даже если в названии присутствует наименование «закладная».

Примерный образец ценной бумаги можно найти в свободном доступе в интернете либо посмотреть в подразделениях банков-кредиторов, занимающихся выдачей ипотеки.

Электронная форма ценной бумаги, вводимая в 2021 году на основании законодательных поправок, помимо информации, которая включается в бумажную версию, должна также содержать номера счетов депо (учетного регистра) первоначального владельца документации и номинального держателя (при наличии), а также наименование и электронный почтовый адрес депозитария, хранящего документ.

Хранение

Многих потенциальных заемщиков интересует, где будет находиться их закладная после ее регистрации. Оригинал ценной бумаги после совершения регистрационных действий передается кредитору, выдавшему ипотеку. И на протяжении всего периода возврата кредитных средств документ будет храниться в самом банке вплоть до его возвращения заемщику или до передачи третьим лицам при возникновении установленных законом обстоятельств, например, при продаже закладной.

Возврат бумаги залогодателю выполняется в следующих ситуациях:

  • полное погашение задолженности по ипотеке заемщиком в договорные сроки;
  • досрочное погашение долга перед кредитором.

Получение клиентом банка документа на руки требуется для снятия обременения с объекта недвижимости.

Снятие обременения

Банк-кредитор должен в течение двух недель после окончательного погашения заёмщиком кредитной задолженности выдать последнему оригинал ценной бумаги с проставленной отметкой об исполнении кредитных обязательств. Чтобы снять обременение, заемщик должен не только получить закладную на руки, но и запросить в кредитной организации другую необходимую для представления в регистрирующий орган документацию:

  • письмо кредитора, подтверждающее полное выполнение заемщиком все кредитных обязательств перед залогодержателем;
  • доверенность от банка-кредитора на предоставление документации в подразделение Росреестра;
  • документальное подтверждение факта передачи закладной залогодателю.

Чтобы снять обременение с жилой недвижимости, заинтересованное лицо, помимо вышеперечисленных бумаг, должно представить в регистрирующий орган удостоверение личности и правоустанавливающую документацию на соответствующий объект недвижимости.

После гашения записи об ипотеке в Росреестре правообладатель жилой недвижимости может оформить новую правоустанавливающую документацию, в которой отсутствуют отметки о наличии обременения.

Восстановление утерянной закладной

Некоторые заемщики волнуются, что они сами или банк могут потерять закладную на квартиру. Как показывает практика, случается это не часто. Но и для таких ситуаций законодатель предусмотрел определенный алгоритм действий.

Независимо от причин и виновника утраты ценной бумаги для ее восстановления требуется обращаться в банк, являющийся залогодержателем. Кредитная организация обязана выписать дубликат документа, который также должен пройти процедуру государственной регистрации в Росреестре. Введение электронной закладной с июля 2021 года, предположительно, сможет избавить стороны ипотечных правоотношений от лишних действий при необходимости восстановить закладную.

После регистрации дубликата его можно использовать для снятия обременения с объекта жилой недвижимости. Если же к моменту оформления дубликата заемщик еще продолжает нести обязанность по выплате остатка ипотечного долга, то документ будет по-прежнему храниться у кредитора.

Продажа закладной

Банк, выдавший кредит, вправе продать ценную бумагу другой кредитной организации. При этом он не должен согласовывать возможность такой продажи с заемщиком. Согласно требованиям российского законодательства, кредитор просто должен уведомить заёмщика о самом факте продажи. Однако смена залогодержателя на практике не несет никаких рисков для залогодателя. Фактически меняются только реквизиты кредитной организации, а ранее заключенный ипотечный договор полностью сохраняет свое действие. Соответственно, прежними остаются и условия, и сроки погашения кредита.

В дальнейшем все вопросы по ипотеке, в том числе и вопрос возврата ценной бумаги, залогодатель должен решать уже с новым кредитором.

Рассказываем, что включает в себя закладная, где и как ее оформить и где она будет храниться.

Закладная на квартиру по ипотеке — что это? Документ является гарантией для банка (залогодержателя) на случай, если лицо, взявшее жилищный кредит, не будет выполнять свои обязательства и выплачивать взносы согласно заключенному соглашению. Это касается не только злостных неплательщиков. К заемщику (залогодателю) предъявляются высокие требования, однако он может потерять работу, его доход снизится, а непредвиденные траты нарушат все его планы. Безупречных кандидатов не существует. Поэтому организации нужны основания для возврата выданного имущества. Условия соглашения бывают разными.

Все о закладной на квартиру по ипотеке

Содержание документа

Права и обязанности сторон

Оформление

Оценка

Данные о перепланировке и переустройстве

Погашение

Восстановление

Подобная «страховка» выдается также и на другие виды недвижимого имущества, например, на частные дома, земельные участки, здания промышленного назначения. Практика распространяется на объекты первичного и вторичного рынка, на новостройки и старые дома. Объект может находиться как угодно далеко — расстояние роли не играет.

Содержание документа

В Федеральном законе есть ряд требований к содержанию. Обязательно должна присутствовать следующая информация.

  • Название документа и номер для его идентификации. Обычно его ставят в шапке в верхней части листа.
  • Реквизиты организации, выдающей кредит.
  • Личные данные — ФИО плательщика, дата рождения, серия и номер паспорта, дата и место его выдачи.
  • Сведения о договоре — его номер, дата подписания, условия. К ним относятся выданная сумма, сроки выплат, их размер и процентная ставка.
  • Данные об объекте недвижимости — его оценка, адрес, номер кадастрового паспорта, информация из выписки ЕГРН либо свидетельства и регистрации прав собственности.
  • Подписи представителя кредитной организации и заемщика.

Внешний вид ничем не регламентирован. Эта бумага выглядит по-разному даже в одном и том же учреждении. Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке, решает банк. Несмотря на определенную свободу в ее оформлении, именно закладной отдается предпочтение, если сведения, указанные в ней, противоречат другим бумагам.

Права и обязанности сторон согласно договору

Стороны должны выполнять все требования по договору. При его заключении оговариваются особые условия, если их исполнение не противоречит законодательству.

Права залогодателя

Права залогодателя гораздо шире. Фактически он является собственником недвижимости вплоть до выплаты последнего взноса. При нарушении условий заемщиком, он вправе вернуть себе объект. Даже если нарушений нет, финансовая организация может его перепродать или произвести другое действие. Воспрепятствовать этому можно лишь на основании соглашения, если в нем указаны условия, не позволяющие произвести такой маневр. По закону лицо, взявшее кредит, должно быть уведомлено о подобных решениях письмом, по электронной почте либо другим способом.

Права залогодержателя

Залогодержатель вправе проводить следующие операции с имуществом.

Переуступка прав

Для плательщика подобное решение не имеет никаких последствий — меняется лишь реквизиты для очередного платежа. Иногда возникают сложности с проведением некоторых операций, поскольку новый правообладатель отказывается их выполнять. Основанием служит то, что не он заключал сделку, и его устраивают не все условия. Согласно действующему законодательству, новый владелец не имеет право менять эти условия. Если возникают подобные проблемы — это повод обратиться в суд.

Также возможен обмен, при котором банки обмениваются залогами. Обычно операция производится с доплатой, если стоимость объектов отличается. Целью в этом случае является получение доплаты.

Частичная продажа

Организация проводит данную операцию для разового получения денежных средств. Она продает часть кредита другому банку и переводит ему часть платежей, которые получает по ипотеке. Такая сделка производится без участия заемщика. Реквизиты меняются не всегда, а только по взаимному одобрению сторон. Изменения происходят на определенный период либо до полного погашения.

Оформление эмиссионных бумаг

Это ценные бумаги, позволяющие разделить сумму договора на несколько частей для их продажи, обмена или совершения других операций. Покупателем может стать не только юридическое, но и частное лицо.

Как оформляется закладная на квартиру по ипотеке

Оформление происходит при подписании соглашения. Понадобится заплатить госпошлину на регистрацию прав собственности. Для физического лица сумма составит 2 000 рублей, для организации — 220 000 руб. Бумаги заполняет менеджер, клиент ставит подпись.

Стандартный пакет документов

  • Паспорт гражданина РФ с пропиской
  • Квитанция об оплате госпошлины
  • Правоустанавливающие документы — выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности
  • Акт приемки-передачи для новостроек
  • Кадастровый паспорт
  • Копии поэтажного плана БТИ
  • Договор купли-продажи и страхования имущества
  • Оценка недвижимости, проведенная экспертом с учетом средней рыночной цены
  • Брачное свидетельство (для лиц, состоящих в браке).

Пакет подается в Росреестр в отделение по месту жительства либо в любое другое. Росреестр выдаст банку оформленную закладную, а его клиенту — выписку из реестра, где будет указан вид обременения. Ждать придется от одного до пяти рабочих дней. Банк обязан выдать своему клиенту дубликат. Оригинал должен храниться у правообладателя. Услуга является бесплатной.

Можно также обратиться в МФЦ. В этом случае срок ожидания составит от семи до десяти рабочих дней.

Как провести оценку квартиры для закладной

Это один из документов, необходимых для регистрации. Он выдается экспертом после обследования объекта. В качестве оценщиков выступают организации либо специалисты, имеющие соответствующую лицензию. Действуют они по договору.

Необходимые документы

  • Паспорт заемщика
  • Правоустанавливающие документы
  • Техпаспорт, кадастровый паспорт, а также поэтажный план БТИ.

На основании этого списка и обследования объекта оставляется отчет. 

Отчет по оценке

  • Общий метраж, а также параметры жилой и нежилой зоны. Фиксируется высота потолков.
  • Информацию по балконам и лоджиям — указывается их количество, метраж, техническое состояние, наличие остекления.
  • Сведения об окнах — их размерах, состоянии, а также о возможности изменения их площади при перепланировке. Не менее важен вид, открывающийся из окон.
  • Состояние и расположение коммуникаций и инженерных сетей. В отчете должна быть информация о том, когда был проведен капитальный ремонт, есть ли в нем необходимость сейчас.
  • Расхождения с поэтажным планом БТИ. Вносятся данные о переустройствах и перепланировках.

В отчете указываются данные о здании, в котором находится квартира: год постройки, этажность, количество подъездов, материал, из которого построено здание, состояние стен, перекрытий, фасада и подъездов, необходимость капремонта.

При осмотре и анализе составляется таблица о техническом состоянии постройки, содержащая данные о недопустимых дефектах, которые следует срочно устранить. Указывается возможность и необходимость проведения капитального ремонта. Если дом относится к категории ветхих и аварийных, это также фиксируется.

Отчет отображает информацию о районе и территории, где расположен дом:

  • Удаленность от метро, остановок общественного транспорта.
  • Расположение небольших улиц и крупных магистралей, их загруженность. При наличии пробок цена может упасть.
  • Возможность подъезда для владельца собственного автомобиля.
  • Средняя цена на недвижимость в районе.
  • Инфраструктура — наличие и удаленность магазинов, учреждений, школ, детских садов, парков и т. д.
  • Общие данные прилегающей территории — особое внимание уделяется двору, подъездным путям, детским площадкам.

К отчету прилагаются цветные снимки.

Оценка занимает от одного до трех дней. Стоит услуга в среднем от 2 000 до 5 000 рублей. Цена зависит от сложности работ и расположения здания.

Можно ли делать перепланировку и переустройство

Может ли помешать перепланировка квартиры оформлению закладной? В первую очередь это зависит от того, была ли она проведена законно. Незаконное переустройство может помешать, притом очень серьезно. Более того, в этом случае жилье можно потерять. Если перепланировку только предстоит провести, необходимо согласие банка. Чтобы узнать, существует ли такая возможность, нужно изучить договор. Не исключено, что он включает в себя пункт, запрещающий подобные мероприятия. Отменить его в большинстве случаев невозможно. При отсутствии такого пункта есть шанс получить согласие. Обычно его дают, если прошло более полу года с момента подписания соглашения и у заемщика нет просроченных платежей и других нарушений.

Организация, давая согласие, берет на себя определенный риск. При проведении ремонтно-технических работ может произойти все что угодно. Это зависит не только от состояния конструкций и коммуникаций, но также и от квалификации персонала. Большую роль играет человеческий фактор. Даже опытный специалист способен допустить серьезную ошибку, которая приведет к серьезным тратам на восстановление. Чтобы компенсировать возможные потери, банки берут комиссию при оформлении положительного решения. Сумма составляет приблизительно 5 000 рублей.

Чтобы получить согласие, сначала необходимо обратиться в страховую кампанию. Получив от нее положительный ответ, его нужно направить залогодержателю вместе с заявлением на перепланировку или переустройство.

Для получения разрешения придется предоставить проектную документацию, необходимую для согласования в Жилищной инспекции или других органах, занимающихся этим вопросом.

Перепланировкой считаются изменения конфигурации помещений, обозначенной на плане БТИ. Если на плане отмечен стенной шкаф, его снос подлежит согласованию. К переустройству относятся установка, перенос или замена инженерных сетей, коммуникаций и оборудования, которые необходимо внести в техпаспорт жилья. Проект нужен только в этих двух случаях. При незначительных изменениях составляется эскиз от руки. Утверждать в инстанциях его не нужно.

Есть целый ряд изменений, которые согласовать не удастся. Например, нельзя прокладывать штрабы в плитах и межпанельных швах, расширять санузел за счет жилых комнат, переносить радиатор на балкон или лоджию. Список довольно большой. Ограничения устанавливает местное законодательство. Так, например, в столице действует постановление Правительства Москвы № 508-ПП.

Заниматься составлением проекта имеют право только инжиниринговые фирмы с допуском СРО. Чем сложнее работы, тем сложнее будет получить согласие. Скорее всего, банк будет настаивать на выезде специалиста для оценки стоимости объекта после проведения всех запланированных работ.

Что делать с закладной после погашения ипотеки

После того как заемщик полностью погасит задолженность перед банком, где находится закладная на квартиру при ипотеке, его обязательства считаются выполненными. Ему выдается справка об отсутствии задолженности. С этого момента закладная перестает действовать и переходит к заемщику с пометкой о полном погашении кредита. На ней должны стоять печать организации и подпись доверенного лица. Возврат происходит в течение одного месяца. Затем бумагу вместе со справкой нужно отнести в Росреестр, регистрирующий права собственности на недвижимость. Обратиться туда можно и через МФЦ. Росреестр выдаст выписку об отсутствии обременения.

Как восстановить документ при утере

Как и любую вещь, ценную бумагу можно потерять. В этом случае ее потребуется восстановить либо самостоятельно, оформив дубликат в государственной инстанции, либо с помощью банка. Во втором случае появляется риск получить документ с несанкционированными исправлениями. Чтобы застраховать себя от мошенничества, лучше обратиться к юристам.

  • Материал подготовил: Артем Филимонов

Поделиться ссылкой

Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое закладная при ипотеке и сможете спокойно подойти к подписанию этого важного документа. На самом деле, с этим документом все обстоит просто, стоит только разобраться.

zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-chto-eto.jpg

Итак, закладная на квартиру по ипотеке – это ценный документ, подтверждающий право владельца бумаги на имущество, обремененное ипотекой. Иными словами, закладная подтверждает залоговые права банка при оформлении ипотеки. Эта ценная бумага является гарантией интересов финансового учреждения, и оформляется она в банке, обычно во время подписания ипотечного договора.

Требования к этой ценной бумаге описаны в законе об ипотеке и регламентируются этим документом.

Российское законодательство дает банкам право получать проценты от каждой выданной ипотеки. Но в случае угрозы банкротства, разорения или большой финансовой нужды закладные, которыми обладает банк, могут его спасти. Это не значит, что банк продаст все свое залоговое имущество и присвоит себе деньги, нет. Закладные всего лишь страхуют финансовую организацию, так как несут в себе потенциал для извлечения прибыли. Но об этом чуть позже.

Ипотека на вторичное жилье обязательно оформляется с подписанием закладной и её регистрацией.

Стандартно банку можно заложить:

  • Квартиру;
  • Участок земли;
  • Частный дом вместе с землей;
  • Любые промышленные здания и постройки.

Храниться закладная на квартиру по ипотеке должна у владельца – то есть, у банка, выдавшего вам кредит. Заемщик получает право забрать обратно этот документ только тогда, когда полностью погасит долг по ипотеке.

Варианты использования банком

Что такое закладная по ипотеке для банка? Как мы уже писали выше, закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.

Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.

Варианты использования банком:

  • Частичная продажа залога;
  • Переуступка прав;
  • Обмен закладными;
  • Выпуск эмиссионных бумаг.

Частичная продажа залога

Эта межбанковская операция проводится финансовой организацией для того, чтобы быстро получить небольшую сумму, в которых она нуждается. Грубо говоря, банк продает часть залога другому банку, и периодически отдает часть платежей заемщика по ипотеке покупателю.

Возможно несколько вариантов частичной продажи залога: плательщик может внести третьей стороне всего несколько платежей, при этом банк, где бралась ипотека, не будет получать средств в этот период.

Или на протяжении всего срока действия ипотечного договора банк будет передавать третьей стороне часть платежей заемщика. Причем последнего в этом случае уведомлять не будут: банк самостоятельно займется дележом вносимых средств.

Переуступка прав

Если же сумма, в которой нуждается финансовая организация, большая, то банк может продать и целиком весь залог – то есть, продать право на обладание закладной. Согласно закону, новый залогодержатель не может поменять условия заключенного ипотечного договора, так что для заемщика практически ничего не меняется. Его просто уведомляют о смене расчетного счета, куда заемщик должен вносить средства по кредиту. Это могут сделать по почте или прямо в отделении банка.

В некоторых случаях это может привести к той проблеме, что новый держатель документа откажет вам в проведении ряда операций, сославшись на то, что именно он вам ипотеку не выдавал. Вопиющий пример ВТБ 24 и программа помощи ипотечным заемщикам. Читайте в комментариях к этому посту, как банк лишает возможности людей получить 1,5 млн. от государства на гашение ипотеки.

Обмен

Такая сделка является разновидностью полной продажи закладной. Единственное отличие состоит в том, что субъекты сделки компенсируют разницу при обмене залогом. Эта процедура также может помочь банку остаться на плаву: например, если ему нужна сравнительно небольшая сумма, он может отдать свою закладную на дорогую квартиру и взять у другого банка другую, но более дешевую. Таким образом, он сохранит залоговое имущество и получит часть стоимости закладной в виде доплаты от другой финансовой организации.

Выпуск эмиссионных бумаг

Чтобы получить дополнительный доход, банк может выпустить ценные эмиссионные бумаги, привязанные к ней. Такие бумаги делят закладную на несколько частей, которые могут быть проданы другим финансовым организациям или даже частным лицам. По такой схеме удобно работать и с группой таких ценных бумаг.

Что должно содержаться

zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-chto-eto2.jpgНа оформление закладной по ипотеке нужно обращать особое внимание. Помните, вы подписываете документ, позволяющий банку забрать вашу квартиру в случае нарушения договора по ипотеке, так что прежде, чем ставить подпись, стоит неоднократно проверить правильность документа.

В закладной на квартиру по ипотеке должно содержаться:

  • Название документа;
  • Данные по заемщику;
  • Информация о залогодателе;
  • Информация о залогодержателе;
  • Сведения о кредитном договоре;
  • Данные по кредиту: выданная сумма, размер процентов и т.д.;
  • Требования к погашению;
  • Объект залога;
  • Стоимость залога согласно экспертной оценке;
  • Информация о праве залогодателя на собственность;
  • Подписи всех участников договора;
  • Дата регистрации ипотечного договора и закладной.

Как зарегистрировать закладную

Этапы регистрации в России:

  1. Заключить с банком ипотечный договор на нужный объект недвижимости.
  2. Оформить в банке закладную.
  3. Провести процедуру регистрации.

Пакет необходимых документов для регистрации закладной:

  • Паспорт РФ (с обязательной пропиской);
  • Отчет об оценке экспертом стоимости недвижимости с учетом средней рыночной цены;
  • Копии поэтажного плана здания и кадастровый паспорт;
  • Акт, свидетельствующий о приеме-передаче жилья;
  • Копия соответствующего разрешения на эксплуатацию дома;
  • Свидетельство о браке, если вы в нем состоите;
  • Документы по ипотеке;
  • Госпошлина.

Более подробно про эту процедуру читайте в посте «Регистрация ипотеки».

Гашение

До тех пор, пока заемщик не погасит свой долг по ипотеке, закладная хранится у владельца – то есть, у банка, выдавшего кредит, или у другой организации, которой банк эту закладную успел продать. Право обладания закладной аннулируется, как только заемщик расплачивается по кредиту. После этого банк обязан вернуть владельцу квартиры закладную, предварительно отметив на ней полное погашение обязательств по ипотеке. Сразу стоит проверить, чтобы на документе стояли печать банка и подпись доверенного лица.

Но просто забрать закладную из отделения банка недостаточно для полного избавления от обязательств по ипотеке. Затем полученную и подписанную закладную нужно отнести в исполнительный орган, где осуществляется регистрация прав на недвижимость. Там бывшему заемщику должны убрать из базы записи о наличии кредита. Только тогда можно считать право банка на закладную полностью аннулированным.

Восстановление

Что же делать, если закладная потерялась? Залогодатель может сам оформить дубликат закладной и оформить его, а может переложить эту задачу на плечи банка. В таком случае заемщику останется лишь подписать нужные бумаги, и закладная будет восстановлена.

Но такая ситуация несет в себе определенные риски. Конечно, по закону нельзя вносить правки в условия ипотеки после заключения договора, и никто при наличии закладной, скорее всего, не будет даже пытаться это сделать. Но потеря документа дает возможность нечестным финансовым организациям «незаметно» внести правки в дубликат закладной, сделав вид, что так все и было. Поэтому при восстановлении закладной после ее потери нелишним будет воспользоваться помощью юриста, прежде чем подписывать дубликат документа.

Если вам требуется бесплатная консультация юриста, то заказать её вы можете прямо у нас на сайте в специальной форме.

Ждем ваших вопросов. Подписывайтесь на обновления и поддержите наш проект в соцсетях.

Используемые источники:

  • https://ipotekar.guru/other/zakladnaya-po-ipoteke
  • https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/chto-takoe-zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-i-kak-ee-oformit-47991
  • https://ipotekaved.ru/dokumenti/zakladnaya-na-kvartiru-po-ipoteke-chto-eto.html

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий