Обмен ипотечной квартиры на другую: все варианты

obmen-ipotechnoj-kvartiry.pngНередко после приобретения жилья в ипотеку возникает необходимость его последующей продажи или обмена до погашения займа. Для своих клиентов банки предусматривают такую возможность. Но требуется соблюдение определённых условий процедуры. Приобретаемая квартира оформляется при ипотечном кредитовании как залоговое имущество. Это предполагает наложение обременения, которое ограничивает любые возможные сделки с этой недвижимостью.

СодержаниеСкрыть

  1. Возможен ли обмен?
  2. Разрешение от банка
  3. Требование закона к процедуре
  4. Как происходит обмен ипотечной квартиры?
  5. Как обменять ипотечную квартиру?
    1. Что потребуется?
    2. Пошаговые действия
  6. Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Возможен ли обмен?

Возможность обмена ипотечной квартиры до окончания всех выплат в РФ регламентируется Гражданским кодексом. Меняется залог: им становится новая недвижимость вместо имеющейся. Все условия ипотечного договора сохраняются для нового объекта кредитования.

Банки не слишком приветствуют подобные сделки. Для них никакой финансовой выгоды нет. Для банка это предполагает дополнительные издержки и длительное переоформление, потому кредитор может и отказать заёмщику.

Однако при соблюдении нескольких обязательных для заёмщика условий услуга обмена ипотечной квартиры на другую клиентам предоставляется.

Разрешение от банка

Получить согласие у банка на обмен своей ипотечной квартиры можно при соблюдении следующих требований:

  • прошло 5 лет с момента подписания договора по ипотечному кредитованию и большая часть задолженности клиента уже погашена;
  • клиент является добросовестным плательщиком, выполняющим свои обязательства без просрочек;
  • новая квартира будет выступать в сделке залогом, её стоимость не должна быть ниже цены прежней недвижимости;
  • покупаемое жильё должно находиться в том же регионе, в котором работает обслуживающий банк.

Некоторые условия совершения обмена озвучиваются банковскими организациями сразу же, при обращении клиента. Иногда финансовое учреждение выставляет их отдельно.

Требование закона к процедуре

obmen-ipotechnoj-kvartiry1.pngКвартиру, находящуюся в ипотеке, согласно статье 345 ГК РФ можно обменять, соблюдая условия банка. Но происходит это исключительно через оформление сделки купли-продажи. Каждое финансовое учреждение разрабатывает условия обмена квартиры для своих клиентов самостоятельно. Банк в обязательном порядке требует проведение оценки нового объекта недвижимости. Услуги оплачивает заёмщик.

Также кредитор рассматривает место, в котором расположена квартира. Она не должна находиться в другом регионе или в слишком большой удалённости от инфраструктуры. Банк не пойдёт на такую сделку, ведь недвижимость будет выступать его залогом. По сути, заёмщик заново оформляет ипотеку.

К новому объекту кредитования предъявляются не меньшие требования, чем при первоначальном оформлении ипотеки.

Как происходит обмен ипотечной квартиры?

После получения официального согласия от банка на обмен квартиры можно проводить процедуру. Она осуществляется несколькими способами.

  1. Подписание договора мены – сделка заключается с заменой залога по договору, им становится другой объект недвижимости.
  2. Оформление потребительского кредита – клиент берёт займ для погашения задолженности по предыдущей ипотеке, после чего возможна покупка нового жилья.
  3. Одновременное заключение двух договоров купли-продажи – старая квартира продаётся, а новая – покупается заёмщиком.

Возможность произведения обмена ипотечной недвижимости по тому или иному варианту зависит от выбора банковского учреждения. Самостоятельно заёмщик не может решить, какой из них подойдёт. Обратиться в банк следует ещё до выбора новой квартиры.

Как обменять ипотечную квартиру?

Для обмена ипотечной квартиры заёмщик должен собрать пакет своих документов, которые обычно требуются для оформления кредита. Также нужны бумаги на старое жильё, являющееся залогом по договору с банком. Документы на новую квартиру также необходимы в полном объёме, включая оценку недвижимости.

После сбора всех бумаг клиент должен подать заявление в банк, в котором он хочет получить ипотеку.

Что потребуется?

Заёмщику необходимо представить следующий список документов:

  1. паспорт гражданина РФ и его копии;
  2. трудовую книжку и её копии;
  3. справку о доходах с места работы по форме 2-НДФЛ или по установленной форме банка;
  4. оригинал и копию военного билета (для мужчин, которые не достигли возраста 27 лет).

Помимо этого перечня, потребуются также комплекты документов на квартиру, являющуюся залоговым имуществом, и новую недвижимость, которую заёмщик планирует приобрести. Список бумаг следующий:

  1. правоустанавливающие документы;
  2. кадастровый паспорт на залоговую недвижимость (для квартир, ипотека на которые оформлялась менее 5 лет назад, подходит документ, который предоставлялся при заключении сделки с банком);
  3. выписки из домовых книг квартир;
  4. заключение оценщика о стоимости обеих квартир, обмен которых планируется совершить;
  5. справки с подтверждением отсутствия задолженностей по коммунальным платежам.

Также дополнительно может потребоваться согласие органов опеки и попечительства, если в какой-то из двух квартир прописаны несовершеннолетние дети.

Пошаговые действия

Человеку, желающему произвести обмен своей ипотечной квартиры на другую, придётся совершить ряд последовательных действий.

  • Первым шагом должно стать посещение отделения банка. Клиенту нужно написать заявление в банк, в котором будет указан регион покупки новой недвижимости.
  • Следующий этап – это проверка банком информации, предоставленной клиентом. Финансовое учреждение должно убедиться, что заёмщик соответствует всем требованиям.
  • Третий шаг – это проведение проверки выбранной клиентом квартиры. Покупаемая недвижимость должна быть юридически чистой, без каких-либо задолженностей. Этот этап обычно требует вмешательства риелторской фирмы, которая занимается перепродажей недвижимости. Также служба безопасности банка проводит изучение квартиры и её подноготной.
  • Пока длится проверка банком недвижимости, клиент собирает документы по своей старой квартире и по новому жилью, которое он планирует приобрести. Их необходимо представить кредитору для рассмотрения.

Банк после прохождения всех этапов подготавливает для заёмщика пакет документов сразу для двух сделок: купли-продажи залоговой недвижимости и купли-продажи новой квартиры, которую приобретает клиент. Сделка оформляется с участием всех сторон. Если подписание договора и процесс обмена ипотечного жилья осуществляется через риелтора, то вся процедура занимает около 3х месяцев.

Преимущества и недостатки обмена квартиры в ипотеке

Главное преимущество обмена ипотечной квартиры – это возможность сменить жильё, которое находится в обременении, на более подходящий вариант. Это означает, что, однажды оформив кредит на недвижимость, человек не будет находиться в жёстких рамках. У него есть возможность улучшения своих жилищных условий, переезда из одного города в другой, смены своего адреса, покупки большей или меньшей квартиры на своё усмотрение.

Другими достоинствами обмена жилья в ипотеке является возможность проведения рокировки, как равноценных объектов недвижимости, так и с разницей в стоимости. Если квартиру нужно сменить на аналогичную по площади и по цене, то проблем с банком, скорее всего, не возникнет. Он даст согласие на проведение сделки.

Но бывают и другие варианты обмена. Новая жилая площадь может быть дороже предыдущей или наоборот – её стоимость ниже. В таком случае банковское учреждение может и отказать клиентам в проведении обмена. Основной недостаток такой процедуры – это то, что кредитор не обязан идти навстречу своему заёмщику. Получить разрешение банка бывает проблематично.

Однако сделку по обмену ипотечной квартиры можно совершить и с привлечением другого банка. Если цена покупаемой квартиры выше, чем залоговой, то деньги от продажи последней клиенту целесообразно потратить на погашение долга по кредиту. Оставшаяся сумма позволит внести первоначальный взнос по новой ипотеке.

Иногда и у покупателя недостаточно средств для покупки залоговой квартиры. Это создаёт дополнительные проблемы для обмена недвижимости. Тогда целесообразно сменить должника по договору. Но банк может отказаться от такой сделки, если новый заёмщик не соответствует его требованиям.

Бывает так, что заемщик купил в ипотеку желанную квартиру, но по прошествии времени возникли обстоятельства, побуждающие сменить место жительства. Однако как обменять квартиру в ипотеке? Видов обременений много, но ипотечное обременение в сегодняшней России остается самым распространенным. Можно ли в принципе обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Ипотека не означает, что клиент до самого момента ее погашения ничего не имеет права сделать с квартирой. Просто такая жилплощадь на период кредитования числится как временная банковская собственность. Следовательно, если банк даст добро, то ипотечную квартиру станет возможно и продать, и обменять. Практически всегда необходимо соблюсти два условия:

  • с момента взятия ипотеки должно пройти 2 года (иногда этот срок увеличивают до половины всего периода кредитования);
  • клиент не должен иметь просрочек по платежам, и вообще желательно обладать «чистой» кредитной историей, а то кредитная организация может и не разрешить сделку.

Первоначальные документы

При этом заемщику еще до начала всех операций надо собрать небольшой пакет документов, который прилагается к заявлению:

  • паспорт РФ;
  • идентификационный номер;
  • если заемщиками является супружеская пара, тогда нужно письменное согласие второй стороны (жены/мужа);
  • если супруги состоят в официальном браке, тогда потребуется и свидетельство о браке;
  • выписка по кредитной отчетности, подтверждающая, что клиент не имеет просроченных выплат и штрафов (этот документ можно взять прямо в банке).

Варианты обмена/продажи и основные этапы сделки

Какие могут возникать ситуации при операциях с ипотечной собственностью? Следует выделить следующие:

  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в более дорогую жилую недвижимость;
  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость, равную по рыночной цене;
  • обмен/продажа ипотечного жилья с целью переезда в жилую недвижимость более дешевого сегмента.

Свои особенности имеет не только каждый из пунктов – по-разному будут происходить процедуры обмена и продажи. Для начала стоит рассмотреть различия обмена и продажи. Обмен отличается тем, что большая часть стоимости или вся стоимость квартиры не переходит в денежный эквивалент. В обмене ипотечной квартиры на другую жилую площадь подразумевается автоматическая смена залогового имущества банка, когда ипотечное обременение без задержек переходит с одного недвижимого имущества на другое. Обменная операция с недвижимостью характерна заключением всего одного договора – договора по обмену. В нем участвуют две стороны, меняющиеся жилплощадью. Но обмен квартиры в ипотеке подразумевает и участие третьей стороны в качестве контролера. Это банк. Как поменять квартиру/дом в ипотеке на другую жилплощадь? Основной порядок действия при данном процессе таков:

  1. Заемщик информирует банк о своем желании провести операцию с залоговой недвижимостью. Разумеется, подразумевается, что банк дает положительное решение. В противном случае клиент ничего с квартирой или домом сделать не сможет.
  2. Заемщик собирает всю основную техническую и правовую документацию касательно выбранного для обмена жилья, а специалисты банка проводят независимый мониторинг данного жилищного объекта. Поскольку не всякая недвижимость устроит банк. Например, заимодавец, скорее всего, не разрешит производить обмен новой квартиры на хрущевку. Или другая квартира также может находиться под ипотекой, что серьезно осложнит сделку, и даже есть вероятность, что банк все отменит.
  3. Заемщик и владелец другой жилплощади составляют договор обмена. Разумеется, обе стороны должны быть информированы обо всех обременениях, которые могут быть или имеют место, на недвижимость, которую они предлагают друг другу.
  4. Банк оформляет в свою залоговую собственность новое жилье.
  5. Только после этого с имущества заемщика убирается ипотечное обременение, и новый владелец становится полноправным собственником этой жилплощади.

Продажа отличается тем, что тут составляются два договора, поскольку сторон уже не три, а четыре: владелец ипотечной недвижимости, покупатель этой недвижимости, владелец другого жилья и банк. Следовательно, сначала надо продать одно, а потом на полученные деньги приобрести другое. И значит – два договора купли-продажи, когда клиент банка выступает сначала как продавец, а потом как покупатель. Нужно сказать, что даже обмен ипотечной квартиры является достаточно длительной и затратной процедурой. Во-первых, как уже было сказано, заемщику придется собирать всю документацию касательно той недвижимости, на которую производится обмен. Сюда входит:

  • кадастровый и технический паспорта (выдается БТИ);
  • заключение специалистов оценочной фирмы обо всех видах стоимости жилья, в первую очередь рыночной стоимости;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца (договор купли-продажи, дарственная);
  • выписка из государственного реестра, что жилье чисто от обременений.

Во-вторых, все финансовые затраты по оформлению сделки также ложатся на заемщика. Когда имеет место не обмен, а продажа ипотечного жилья с последующей покупкой нового, все еще сложнее. Тут присутствуют не только два договора, но и два заявления. Одно заемщик подает касательно разрешения продажи недвижимости, другое – на новый кредит. Дело в том, что здесь фактически происходит пересоставление банковского договора. Заемщик продает ипотечную квартиру/дом, но долг-то банку остается. На вырученные деньги он приобретает новую жилплощадь, которая сразу же идет в обеспечение этого долга. При этом последовательность действий всегда сохраняется в пользу банка:

  • покупатель отдает деньги владельцу ипотечной недвижимости;
  • владелец ипотечной недвижимости на эти деньги приобретает другое недвижимое имущество;
  • это имущество оформляется как новый залог в рамках нового кредитного договора с банком;
  • и только после этого с первой квартиры/дома финансовая организация снимает обременение, и первый покупатель становится полноправным законным собственником.

Важность ценовой разницы

При этом большую роль играет разница 2 квартир по стоимости. Из-за этого клиенту приходится писать дополнительное заявление на изменение размеров ипотеки соответственно ценовой разнице. Тут может быть три варианта:

  1. Самый возможный вариант – эквивалентный обмен жилплощадью, когда дом, находящийся под ипотечным обременением, или квартиру, клиент обменивает на недвижимость, равную по рыночной цене. Причем может быть так, что жилье меньше по площади, но более новое и качественное. Либо на большую площадь, но хуже по качеству. В обоих случаях цена уравнивается. Для банка, да и для заемщика, этот вариант привлекателен своей относительной простотой и быстротой. Одним из ключевых факторов является расположение выбранной заемщиком недвижимости. Если квартира расположена в доме, который стоит поблизости от отделения банка-заимодавца, тогда вероятность получить добро на сделку становится еще выше.
  2. Ситуация, когда другая квартира/дом дороже. Здесь бенефициар имеет еще больший интерес, поскольку новый залог будет иметь более высокую рыночную стоимость, а значит, большая защита от издержек. Хорошо, когда разница в цене превосходит 20%. Тогда банк наверняка даст разрешение на обмен с доплатой. Для заемщика главной проблемой станет вопрос, где взять деньги на доплату. Некоторые ради этого берут потребительский кредит, становясь клиентом уже двух банков.
  3. Наоборот, когда другая квартира/дом дешевле. Самый трудноосуществимый вариант, поскольку здесь банк ни разу не заинтересован получать в залог более дешевую недвижимость. Согласие кредитор даст только тогда, когда будет погашено минимум 2/3 всей ипотеки. Поэтому заемщику придется либо ждать, либо изыскивать дополнительные средства для крупной досрочной единовременной выплаты. Например, все тот же потребительский кредит. К слову, поскольку здесь уже заемщик получит денежную доплату, он может пустить ее на погашение взятого потребительского кредита.

Несколько слов о военной ипотеке

Нетрудно заметить, что любой вариант можно решить обменом. Безо всякой лишней купли-продажи. Но бывает так, что продавцу другого недвижимого имущества квартира, которую взял в ипотеку клиент, может оказаться не нужна. Если продавцу требуются только наличные деньги, тогда без купли-продажи не обойтись. Кроме того, более дорогая или более дешевая квартира означает и другой размер ипотеки, ведь стоимость залога должна соответствовать той сумме, которую банк дал в долг. С ее изменением может измениться и процентная ставка, и первоначальный взнос. Вот почему чаще всего все операции с ипотечной недвижимостью проходят в рамках эквивалентного по деньгам обмена. Еще один нерассмотренный случай – это военная ипотека. Пожалуй, для клиента такую недвижимость обменять/продать будет тяжелее всего. Ведь здесь идет двойное обременение – банковское и Росвоенипотеки. Разрешаемый досрочный способ тут всего один:

  • перевод по службе в другое место. Обычно это другой город. Подобное заранее предусмотрено в договоре военной ипотеки в пункте «переезд». Схема аналогична той, что имеет место при равноценном обмене, только жилье должно быть рядом с местом службы военного;
  • второй вариант очевиден – просто нивелировать ипотеку и рассчитаться по программе Росвоенипотеки.

Напоследок стоит предупредить, что нередко, когда в ипотечном договоре заблаговременно указаны условия обмена или продажи залогового имущества. Поэтому при подписании соглашения надо быть внимательным. Это один из основных моментов реализации недвижимого имущества, находящегося в ипотечном обременении, которые были рассмотрены в данной информативной статье.

Появление ребенка, переезд в другой город, материальные трудности — причин для принятия решения о замене недвижимости много. Наличие квартиры в собственности дает свободу правовых действий, в то время как имущество, оформленное в ипотеку, ограничивает заемщика залоговым статусом.

Беспокоиться не стоит: в определенных случаях поменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую можно без особых сложностей. Об этом мы и поговорим в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 

(800) 350-14-90

. Это быстро и

бесплатно

!

Скрыть содержание

Обмен ипотечного жилья — когда возможен?

Финансовые учреждения разрешают поменять место жительства вместе с обменом ипотечной квартиры на другое понравившееся имущество. К нему предъявляются стандартные требования: низкая степень изношенности здания, отсутствие аварийного состояния, этажность дома — не менее 4 этажей и отсутствие регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.

Варианты совершения обмена:

  1. досрочное погашение кредита;
  2. перевод остатка долга по ипотеке третьему лицу;
  3. обмен на равноценную квартиру.

Данные виды операций с недвижимостью позволяют обменять собственность с наименьшими сложностями. Трудности вызывает смена собственников для двух ипотечных квартир, обслуживаемых по ипотечным программам в разных банках, однако при отнесении двух вариантов к одному кредитору процедура обмена упрощается (отсутствует лишний посредник). Однако ни при каких обстоятельствах нельзя обменять квартиру, если на нее наложен арест (ГК РФ, ст. 80).

ВАЖНО: Банк отказывает в обмене, если новая квартира находится в регионе, где отсутствуют его офисы обслуживания.

Определение правовой формулировки

Процедура обмена ипотечной квартиры именуется заменой залога (ГК РФ, ст. 345), которое производится с согласия двух сторон. При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа. В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст. 345, п. 6).

Несмотря на допустимость проведения такой процедуры, согласно федеральным законам, механизм приведения его в действие зависит от внутреннего регламента банка. Данный нюанс дает возможность банкам предъявлять требования к заемщикам сугубо на свое усмотрение.

Условия процедуры

Большинство финансовых учреждений выдвигают строгие требования для заемщика, решившегося на обмен. Они также сочетаются с дополнительными расходами — для проведения операции банк вправе взимать не менее 1 % от остатка по кредиту для обслуживания операционных расходов.

Условия совершения сделки:

  • Срок кредитования. Займ должен быть погашен на 50 %, некоторые кредиторы даже обязывают к преодолению 70-процентного барьера.
  • История обслуживания кредита. Внесение платежей производилось клиентом своевременно — при наличии просрочек кредитор практически всегда отказывается от обмена.
  • Количество займов. Повышенное долговое бремя понижает шансы на получение положительного решения.

За время обслуживания займа материальные возможности выгодоприобретателя могли измениться, поэтому банк часто вновь запрашивает справку 2-НДФЛ. Представители кредитора опять проводят подсчет скоринга — метода определения платежеспособности клиента — и выносят свое решение. При увеличении ежемесячных платежей в размере более 50 % от дохода заемщика (при семейном статусе — всех членов семьи) банк также выносит отрицательное решение.

ВНИМАНИЕ: Родственный обмен между детьми и родителями возможен только в случае преодоления лица порога совершеннолетия.

Список необходимых документов

Уведомление банка о намерении обменять квартиру производится в письменной форме путем написания заявления. К просьбе также прикрепляется пакет документов:

  1. паспорт заемщика;
  2. свидетельство о заключении брака;
  3. согласие супруга (и);
  4. выписка по счету;
  5. копия действующего ипотечного договора;
  6. справка о доходах (по требованию).

Предоставление документа о состоянии кредитного счета необходимо, чтобы определить отсутствие задолженностей и пеней по кредиту.

Размен имущества на большее — что ожидать?

Увеличение стоимости нового залогового имущества выгодно банку, который получает преимущество за счет продления сроков погашения кредита (при условии повышения доходов заемщика). В таком случае производится определенная очередность действий: продается квартира (с согласия кредитора), полученная сумма идет на погашение действующего займа, а разница используется для внесения первоначального взноса по новой ипотеке.

Выкуп более габаритной и дорогой квартиры производится финансовым учреждением. Для оформления процедуры производится подача документа, подтверждающего продажу имущества. Процесс обмена на квартиру с большим метражом также не всегда связано с повышением стоимости. Пример: продажа недвижимости в Москве и покупка более просторной квартиры в Подмосковье часто приводит к уменьшению итоговой стоимости жилья. Разница может использоваться для снижения суммы ежемесячных платежей.

Краткий алгоритм действий

Все стадии обмена ипотечной квартиры можно суммировать и упорядочить.

От намерения до реализации:

  1. подать документы в банк;
  2. получить согласие кредитора;
  3. найти вариант для обмена;
  4. согласовать его с банком;
  5. оформить договоры купли-продажи;
  6. поменять имена собственников;
  7. получить новый кредитный договор.

После перехода прав собственности производится переезд в новую квартиру.

Получение согласия банка

После подачи заявления с пакетом требуемых документов и вынесения предварительного положительного решения банк может затребовать дополнительные гарантии. Часть кредиторов обязывают заемщика предоставить нотариально заверенный документ, указывающий на согласие сторон произвести обмен недвижимости.

В этой процедуре обязательно участвует представитель кредитора, поскольку клиент банка не может свободно распоряжаться залоговой квартирой.

СОВЕТ: Совершить данную процедуру заемщик может и самостоятельно, если финансовое учреждение выдаст разрешение о праве распоряжаться собственностью от его лица (доверенность).

Как действовать после одобрения?

Залоговый тип имущества не позволяет произвести рядовую процедуру смены собственников: оформление договоров купли-продажи на каждую квартиру обеспечивает возможность планомерно «перенести» обременение.

Последовательность совершения процедуры:

  1. подписывается предварительный договор обмена с согласия банка;
  2. закрывается кредит (новым займом или средствами покупателя);
  3. выдается клиенту закладная с пометкой о закрытии долга;
  4. аннулируется обременение с недвижимости в службе регистрации;
  5. формируются 2 договора купли-продажи;
  6. фиксируется переход прав собственности.

Если вторая квартира не имела обременения, то она наоборот становится залоговой (право владения присваивается банку), а та, которая была в ипотеке, освобождается от залогового статуса.

Большое количество операций по обмену вынуждает к удлинению сроков оформления сделки по ипотечной собственности — обычно до двух дней.

В отдельных публикациях наши эксперты рассказывают о различных сделках, которые можно провести с жильем в ипотеке. Из них вы узнаете, можно ли сделать перепланировку в таком залоговом жилье и можно ли его сдать в аренду.

Альтернатива

  • Смена должника. Если владелец второй квартиры не имеет достаточных средств (цена его собственности ниже), то часто производится процедура замены должника (ГК РФ, ст. 391). Недостающая сумма оформляется кредитом на его имя в этом же банке.
  • Новый кредит. Небольшой остаток по задолженности позволяет взять потребительский кредит, чтобы аннулировать обременение. После этого квартира поступает в собственность бывшего заемщика — осуществлять сделку можно уже без согласия банка (ГК РФ, ст. 352) путем прямого обмена.
  • Продать квартиру. Часть полученных средств идет на погашение задолженности по ипотеке, оставшаяся — покупку нового и менее габаритного жилья.
  • Перевод ипотеки в другой банк. Рефинансировать имущественный займ рационально, если финансовое учреждение, в котором проводится обслуживание кредита, отказал в смене собственника, а другое учреждение дает такую возможность в случае перевода кредита.

Обмен залоговой квартиры — допустимая процедура, однако ее проведение предполагает большое количество нюансов, которые не всегда известны рядовому потребителю. Чтобы получить исчерпывающие данные, нужно совершить 2 действия — посоветоваться с банком, в котором обслуживается ипотечный займ, и проконсультироваться с адвокатом, способным беспристрастно обрисовать сложившуюся ситуацию.

Полезное видео

Смотрите видео об обмене и продаже квартиры в ипотеке:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 

8 (800) 350-14-90

(Москва)Это быстро и </p>

бесплатно

!Можно ли продать или обменять квартиру на другую, если она находится в ипотеке?Можно ли делать перепланировку, если квартира в ипотеке и как правильно все оформить?Хотите сдать квартиру взятую в ипотеке? Отвечаем на вопросы: можно ли и как сделать это по закону?Важный вопрос для собственников: «Как продать квартиру в ипотеке по переуступке?», а также другие варианты сделокЕсли квартира в ипотеке, то можно ли продать ее и купить в кредит другую?Добавить в закладки

Ипотечное кредитование успешно прижилось в России. По состоянию на март 2018 года россияне взяли больше 180 тыс. жилищных кредитов, говорит Центробанк.

Однако далеко не всегда заём выплачивается до конца, причём причина кроется отнюдь не в нехватке средств – людям просто хочется сменить место жительства.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и

бесплатно

!

8 (800) 350-29-87

просто кликните для звонка

Показать содержание

Законно ли это?

Все вопросы касательно обмена жилой площади, находящейся в ипотеке, регламентируются статьей 345 Гражданского кодекса. Там чёрным по белому написано, что «По соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменён другим имуществом». Значит любой заёмщик по согласованию с кредитором может обменять ипотечную недвижимость на другое жильё.

Что предлагают банки?

Обычно кредитующие организации дают три пути, если вы хотите расквитаться с ипотекой побыстрее и продать жильё.

  1. Полностью погасить кредит. Понятно, что далеко не каждому под силу выложить большую сумму денег одномоментно.
  2. Перевести долг на третье лицо. Такой подход сопряжён с трудностями: во-первых, необходимо найти такое третье лицо, во-вторых, сами банки часто против, потому что подобное развитие событие ухудшает качество кредита перед Центробанком.
  3. Замена залога. Равняется обмену квартиру. Подробнее об этом варианте мы и поговорим.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную консультацию по телефону:

8 (800) 350-29-87

просто кликните для звонка

Можно ли произвести обмен ипотечного жилья на другое?

Да, обменять ипотечную недвижимость можно, но при соблюдении определенных условий.

Что необходимо знать?

Банки диктуют условия, при котором обменять жильё вы можете только на реально существующую квартиру. Этот пункт стоит держать в уме семьям, надеющимся переехать в строящийся дом. Кредитор обязательно оценивает новый объект кредитования.

Внимание: за оценку платит заёмщик.

При обмене жилья необходимо предоставить пакет документов, идентичный тому, что требуется для ипотечного договора. Список достаточно обширный, приведём лишь некоторые наиболее важные:

  • заявление-анкету на оформление кредита;
  • паспорт;
  • копию трудовой книжки;
  • СНИЛС, документы на жильё;
  • свидетельство о браке либо его расторжении;
  • свидетельства о рождении детей.

Перечень может расширяться или сужаться в зависимости от требований кредитующей организации.

Дополнительно банки требуют заявление на увеличение размера ипотеки на сумму, равную разнице между старым и новым жилищем (если таковая имеется). Часто от заёмщика требуют оплату первоначального взноса за новый дом.

Варианты действий

Простой вариант – это даже не классический обмен как таковой. Сперва необходимо продать ипотечную квартиру, а на вырученные средства купить новое жильё. О нём мы поговорим в конце статьи.

Сложный вариант предполагает одновременное заключение двух договоров купли-продажи между банком и заёмщиком и между заёмщиком и продавцом недвижимости. В этом случае обратите внимание на следующие вещи:

  1. возьмите официальное подтверждение банка, что он не возражает против обмена квартиры;
  2. квартира, которую заёмщик продает, юридически всё ещё будет находиться в залоге у банка;
  3. после регистрации права собственности заёмщика на новую недвижимость, она переходит в залог кредитной организации;
  4. банк даёт согласие на снятие обременения с проданной квартиры, а новый собственник получает возможность пройти госрегистацию права собственности.

Как получить согласие банка?

Поскольку недвижимость находится в залоге у кредитной организации, вам необходимо получить её согласие. Об этом говорит статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке». Чтобы всё произошло без проволочек, солидная часть ипотечного кредита уже должна быть погашена без просрочек. Как правило, достаточно 4-5 лет исправных платежей.

Плюсом станет стоимость новой недвижимости, которая должна быть меньше либо равна заложенной, и высокая ликвидность покупаемого жилья.

Затем заёмщик должен обратиться с письменной просьбой в банк, где указывает, что ему необходимо разрешение на обмен ипотечного жилья. К обращению прикладывается пакет документов:

  • паспорт (оригинал и копия);
  • паспорт и письменное согласие созаёмщика (при наличии);
  • свидетельство о заключении брака (если имеется), согласие супруга на обмен;
  • копия лицевого счёта;
  • выписка из домовой книги;
  • документы, подтверждающие своевременность выплат.

Как поменять на дом?

Порядок обмена недвижимостью установлен главой 31 Гражданского Кодекса России. При обмене квартиры на дом предлагается либо найти равноценный объект недвижимости, либо неравноценный с последующей доплатой. Стоимость жилья определяется оценочной экспертизой, которую оплачивает заёмщик.

В договоре купли-продажи будут указаны не только данные о доме, но и характеристики земельного участка. Также необходимо указать земельный участок и в акте приема-передачи.

Важно: Все сопутствующие документы должны быть чистыми, а земельный участок желательно – не иметь обременений. Если они имеются, то прописываются в договоре.

Особенности процедуры

Этапы процедуры:

  1. Получение разрешения от банка. Об этом мы подробно говорили выше.
  2. Поиск покупателя и согласование условий сделки.
  3. Сделка.

Какие документы собирать и на что обратить внимание?

Равноценная недвижимость

Это самый простой вариант. Для проверки безопасности квартиры необходимо заказать выписки из ЖЭУ, ЕГРН, домоуправления. Их оплачивает заёмщик.

Если все документы в порядке, стороны приступают к заключению договора, одномоментно оформляя договор обмена, передачу нового залога и снятие обременения со старой квартиры.

Подороже и большей площади

Если банк сходу даёт согласие на сделку с доплатой, то последовательность действий идентична обмену на равноценное жильё. Если же кредитор отказывает, граждане пытаются продать ипотечное жильё, одновременно подавая заявление на новую ссуду.

Часто банковское одобрение происходит по упрощенной схеме: для этого важно иметь чистую кредитную историю и добротный новый залог, устраивающий кредитора.

Когда заёмщик получает согласие по обеим заявкам, он оформляет два договора: на продажу старой и покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира всё ещё находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Частный дом

Помимо документов на дом, тождественных документам на квартиру, о которых мы говорили выше, понадобятся специальные бумаги для земельного участка:

  • документы, подтверждающие право собственности на него;
  • выписку из ЕГРН (до 2017 года её функцию выполнял кадастровый паспорт на землю);
  • сведения кадастрового органа о том, что участок не является предметом обременения.

Заключение договора

Договор купли-продажи для обмена ипотечного жилья составляется в простой письменной форме. В нём непременно должны быть прописаны следующие пункты:

  • предмет (какая именно жилплощадь);
  • цена и порядок расчётов (сразу или по частям);
  • перечень лиц, зарегистрированных в квартире.

Вместо авансового договора возможно использование предварительного договора, который будет говорить о твёрдых намерениях сторон.

Регистрация сделки

У покупателя к моменту сделки должна быть достаточная для покрытия ипотеки сумма, которая делится на две части. Первая, равная остатку задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита. Вторая кладётся в банковскую ячейку с определёнными условиями доступа. Эти деньги предназначены продавцу нового жилья, они будут переданы после регистрации.

Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. Исключения редки и крайне тяжелы в оформлении.

После заключения сделки необходимо подать весь пакет документов из банка в Росреестр, где покупателя зарегистрируют как нового собственника. Это необходимо для снятия обременения. После завершения этой процедуры покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.

В дальнейшем остаётся только подписать акты приёмки-передачи и отметить новоселье.

Внимание к разнице

От того, насколько более дорогое или дешёвое жильё собирается приобретать заёмщик, зависит какие суммы необходимо отложить ему. Более того, банки предпочитают обмен на равноценное жильё, поскольку это самая простая процедура при обмене заложенной недвижимости. Значит, на подобную сделку проще получить согласие финансовой организации.

Альтернативный способ

Ранее мы говорили, что существует альтернативный вариант обмена недвижимости. Его суть заключается в том, что вы продаёте квартиру с обременением, но тут же покупаете новую жилплощадь снова в ипотеку. Из подводных камней такого метода стоит заострить внимание на нескольких вещах:

  • Заблаговременно получите подтверждение от банка на новый ипотечный кредит. В противном случае рискуете остаться без обоих объектов недвижимости.
  • Подайте заявление вместе с необходимым пакетом документов, на которое банк должен ответить разрешением на сделку.
  • Ипотечное жилье выйдет из-под залога через краткосрочный займ. Далее недвижимость без обременения быстро реализуется по рыночной цене.
  • Квартира продана – деньги идут на погашение краткосрочного займа. Остальные средства покрывают покупку новой недвижимость или оплату первого взноса по ипотеке.

Справка: Важным плюсом подобного подхода является то, что становятся доступны другие заложенные квартиры и дома, т.е. находящиеся в ипотеке. Ипотека – это далеко не всегда кабала.Специалисты нашего сайта подготовили полезные статьи об обмене квартиры на квартиру. Узнайте о том, как обменять:

  • 3-комнатную и четырехкомнатную на различные варианты;
  • однокомнатную и двухкомнатную;
  • неприватизированную на аналогичную или частную;
  • старую или новую на вариант в новостройке.

Жизнь быстро течёт и меняется, многие люди стремятся сменить место жительства. Поэтому важно помнить о возможных вариантах обмена заложенных квартир и домов.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас (это быстро и бесплатно):

<font>8 (800) 350-29-87</font>

просто кликните для звонка</p>Используемые источники:

  • https://www.sravni.ru/ipoteka/info/obmen-ipotechnoj-kvartiry/
  • https://kredit-blog.ru/ipoteka/kak-pomenyat-kvartiru-v-ipoteke-na-druguyu.html
  • https://svoe.guru/ipoteka/dejstviya-s-zhilem/kak-pomenyat-pri-ip.html
  • https://urexpert.online/nedvizhimost/obmen/kvartiry/kv-na-kv/ipotechnoe-zhile.html

Оцените статью
Рейтинг автора
5
Материал подготовил
Илья Коршунов
Наш эксперт
Написано статей
134
Добавить комментарий